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[miguel angel]

hola guillermo no soy martillero , soy constructor de casa para clase media no paso los 200000 dolares . por ahora es un buen negocio se venden en menos de 6 meses . es mi promedio hago casas buenas y le gano bastante plata pero tengo mano de obra que es muy buena y honesta que es dificil de conseguir, les pago bien .no es que por ser constructor vea nque el mercado sube, lo que veo que hay oportunidades y la gente que tiene que comprar no especula con lo que va a valer la casa en un año si mas o menos la casa la quieren para vivir con su flia . los que compran deptos hoy a precios muy altos por que no saben que hacer con la plata y despues lo alquilan o lo quieren vender a precios infinitos es otra cosa. compran a precios altos no es lo mismo que construir uno.

[mariano-ce]

Buenas Alguien conoce el sitio inmobiliario Miami-tango para comprar propiedades en Miami, desearia saber alguna referencia del mismo y sino algun sitio de mas o menos confianza en ese tema.

Gracias

[guillermo]

se nota que MIGUEL ANGEL es martillero o constructor.
el tiene su postura alcista, pero la realidad indica que en cada manzana se esta construyendo un edificio.
la sobreoferta que vendra sera terrible, los precios aguantaran, hasta que los gastos de expensas empiecen a sacudir el bolsillo y del inversor, y ahi, veremos los precios como caen.
sera un buen negocio despues del 2012, aguanten muchachos si tienen que comprar, pongan ese dinero en tvpp.
y con la renta que les da compren tvpy si les gusta el dolar.
y antes del pago del 2012 si quieren venden los tvpy y tendran mas dinero y deptos mas baratos, NO SE DEJEN CONVENCER QUE EL LADRILLO ES LA UNICA INVERSION RENTABLE.
no lo es en este momento.
si lo fue en el 2002, cunado un depto en villa urquiza costaba USS 22.000- de dos ambientes y bien ubicado, por ej.

[cerato]

Asi es la realidad karpov, mi hermano compró en el pozo en el 2005, antes de terminarse lo vendió con un 40% gcia, uyy dijo qur negocio, se volvió a meter en otro , pero vino el quilombo 2008 lo cual frenó la vta de todo, pero el edifició siguió hasta terminarse a fines del 2009, bueno la inmobiliaria le dijo ponele un precio que era un 50% que lo compró, uyy mi hermano volaba...la realidad fue que todavía el dpto no se vendió y en el edificio hay 20 más, ojo está en pleno caballito, que ofreció la inmobiliaria alquilar, o sea se pasa de inversor a rentista, pero no es la idea.
el negocio está en los desarrollistas , a enchufar , que le podes sacar un 30 % ó mas y bla, bla , después resulta que hay muchos en esa situación

[Karpov]

Gente, muchos estan confundidos, se creen que su propiedad vale lo que les dice el de la inmobiliaria, y en realidad valen lo que paga el mercado, del 2009 al 2010 ya la suba parece la de GGAL en estos dias, tarde o temprano va a haber gente que quiere sacarse de encima los gastos fijos de su "espectacular refugio de valor" y no va a encontrar comprador, y entonces cuando se pongan a tono los dptos mal ubicados al resto no les va a quedar otra que corregir tambien. Ya parece Miami hace unos años en los que desde el pozo una propiedad pasaba por varias manos. El negocio por ahora es encontrar al siguiente a quien encajarle la mercaderia antes de que se ponga rancia, y no falta mucho para que se den cuenta unos cuantos que eran el ultimo de la fila. como ya comente, 2002 fue lindo momento para comprar, 2010 fue lindo para vender, de aca en mas ojala tengan suerte, la van a necesitar.

[el entrerriano]

solo un dom
30 metros 2
te lo sacan de las manos-vuela en todo el pais
vas a preguntar

[miguel angel]

no es comparable el mercado financiero contra los ladrillos que son una necesidad para vivir, hay gente que lo tienen como vivienda unica y no como inversion lo que pasa que nosotros miramos todo como para ganar plata uno se compra su casa y no esta mirando el diario a ver si subio el mts cuadrado para ver si vale 1000 dolares mas la propiedad , la suba de precios va a seguir mientras siga la demanda y si aparece el credito ni hablar.

[HER]

Que interesante es el tema , ya sea ladrillos , bolsa o lo que sea para invertir , en general se trata de eso de inversion …………….. ojo !!! eso es bajo nuestro punto de vista , ya que no podemos ignorar que llegar a la 1er vivienda para muchos es una meta mucho mas importante que una simple inversion , aunque en el fondo se trate de lo mismo .

Chamu , el haber invertido después del kilombo del 2001 fue una cosa , hoy es otra completamente distinta y casi mas competitiva , por aquel entonces el dólar se disparo de un mango a los valores de hoy en muy poco tiempo y no solo sonaron las propiedades sino tambien la bolsa , aunque el campo fue de lo mejor ( ya que todavía se conseguia arrendar un campo según kilo vivo como era historicamente , el dólar se aprecio, la soja se aprecio , Duhalde le puso un 3 % y chirola de retencion , los agroquimicos , la mano de obra y demas yerbas tardaron un poco en apreciarse y etc. etc. ) en definitiva el campo era lo mejor de lo mejor . Ademas hasta en la bolsa si la aguantabas como una inversion inmobiliaria , ganabas mucho mas , y si no mira lo que dio GGAL creo que mas del 1.000 % hizo contra un dpto que pudo mejorar un 400 % en dolares .

Yo inverti en ese entonces en Mardel, motivado por la zona de turismo por lo siguiente , en epoca de crisis los inmuebles ubicados en la zona turisticas tienden a perder mas valor que otras zonas , ya que ante la necesidad de plata lo primero que rematan son las casas y/o dptos de turismos y fin de semana, y por la otra no queria ver un banco .

Ahora bien haciendo un poco de numeros , hacer un edificio con 30 dptos. de 1 dorm. ( ponele 7 pisos ) y costo final para la venta U$S 50.000 aprox. , hacen un total de U$S 1.500.000, cuanto puede ser la inversion ??? ……….. 1 palo verde ?? …..1,2 ??? , realmente no es mucha guita para una inversion que te pueda llevar algun tiempo recuperar , ojo ! Yo no la tengo , pero para 30 dptos , no me parece algo imposible de realizar entre 2 o 3 personas y tal vez comprendo un poco el por que la cantidad de edificios que se estan haciendo , ya que en algun momento se van a vender y por lo tanto la plata queda resguardada en ladrillos .

[juanchostock]

chicos hoy lo que se vende es lo que se encuentre en precio, creo que hay valores de equilibrio que estan un poco debiles, no se estan convalidando precios altos y hay muchas retasaciones.

me parece que el ano que viene vamos a tener mejores precios todavia, no se apuren salvo un muy buen precio muchachos

abrazo grande

[chamu]

Her, Cerato, no se como sera la cosa en Cordoba, ni la zona de los dptos que decis que estan todos vacios, pero te puedo asegurar que aca en La Plata, te los sacan de las manos para alquilar si estan medianamente bien ubicados. Para que tengas una idea el mes pasado alquile un dpto de 2 dormitorios a $2800/3400 2do año... y no esta en pleno centro. Los dptos de 1 o 2 ambientes cerca de facultades te los sacan de las manos aca. Ese mismo dpto lo compre de pozo a 60k en el 2003/04, hoy si lo quiero vender puedo pedir 140k tranquilamente...
Te puedo asegurar que para marzo esta todo alquilado ya, siempre dptos que esten medianamente bien ubicados.
Con los barrios privados aca es parecido, hay muy poco y lotes que hace 2 años costaban 50k hoy ya estan arriba de 60k, encima por ley el intendente no deja hacer mas barrios privados cerca de la plata ciudad (city bell, villa elisa) y solo se pueden hacer en ruta 2 (que depende del berazategui, no la plata). Solo queda 1 solo barrio privado nuevo en proceso de construccion que tuvo la ultima licitacion y los lotes van de 60k para arriba entrando de pozo..
Como dijeron ahi abajo, el negocio es con la compra, no con la venta. Oportunidades hay pocas para el inversor, pero hay. Coincido que el mayor negocio es para inmob y desarrollistas.

Saludos.

[miguel angel]

her aca en baires hay unos estacionamientos que son como edificios con ascensor que gira , muy buen negocio se llenan de autos son pisos y cada piso tiene una cochera el ascensor lo va dejando en el lugar.

[turkini]

Un calculo grosero

No tiene nada que ver , pero en toda inversion hay algo para ver :

Dpto.1 dorm. U$S 50.000
Dólar 3.96
Inversion en $ 198.000
Sin tomar en cuenta gastos de inmobiliaria, escrituracion y alguno que otros .

Renta : 1200 ?... 1300 ? ……. 1500 ??????

Pampa , papel pedorro , pero lateralizando desde hace un buen tiempo , valor :1.61

Alcanzan para comprar aprox. 123.000 papeles sin tomar en cuenta los gatos de comision + iva , si los lanzamos en la 1.74 SE a 0.020 ( hoy, por que el Viernes podias lanzar entre 0.040 a 0.060 ), te deja una renta de $2.460 , en caso de que se ejerza al precio de compra le sacas un 8 % al capital y si no te conformas con una renta .

Por supuesto , los numeros dan pero en la practica no se da , por que si no estaria todo el mundo comprando Pampa y nadie construiria

Pienso exactamente igual. Y como las propiedades se pueden valorizar lo cual seria un plus, las acciones tb. Y si reinvertis lo cobrado en 5 años contame cuanto tenes...

[HER]

Un calculo grosero

No tiene nada que ver , pero en toda inversion hay algo para ver :

Dpto.1 dorm. U$S 50.000
Dólar 3.96
Inversion en $ 198.000
Sin tomar en cuenta gastos de inmobiliaria, escrituracion y alguno que otros .

Renta : 1200 ?... 1300 ? ……. 1500 ??????

Pampa , papel pedorro , pero lateralizando desde hace un buen tiempo , valor :1.61

Alcanzan para comprar aprox. 123.000 papeles sin tomar en cuenta los gatos de comision + iva , si los lanzamos en la 1.74 SE a 0.020 ( hoy, por que el Viernes podias lanzar entre 0.040 a 0.060 ), te deja una renta de $2.460 , en caso de que se ejerza al precio de compra le sacas un 8 % al capital y si no te conformas con una renta .

Por supuesto , los numeros dan pero en la practica no se da , por que si no estaria todo el mundo comprando Pampa y nadie construiria

[HER]

JEJEJE ¡!!! Todo depende de cómo esta la hija Miguel

No estas para nada errado Miguel , es mas creo que si tomamos un valor anual una flia tipo ( con la nena ) historicamente necesita de U$S 20.000 , hoy en la Argentina ese valor ya no alcanza, entonces por como viene la mano el valor de las propiedades no va a bajar , pero no lo veo como un incremento de valor sino mas bien de resguardo de valor , o sea no se donde poner la plata entonces invierto en un dpto. , comprare algo bien ubicado con el menor de gastos fijos , pero no me garantiza sacar una diferencia a la venta que me recupere digamos ……. La inflación !! Tal vez ??

A mi mucho no me piace los ladrillos , los tengo por que mi sra. es la que me rompe las bolas , pero debo reconocer que nunca nos fue mal en este rubro, asi desde que compre mi primera casa , que si bien a pasado ya muchos años, donde increíblemente entregue un spazio 0km y unas acciones de acindar , para venderla al año a mas del doble , hasta no hace mucho sacando la guita via amparo judicial y jurando no poner mas de un centavo en el banco .

Pero volviendo a Cordoba, creeria que el negocio seria poner playas de estacionamientos , es tan ilogico lo que estan haciendo , no digo para los grandes emprendimientos, solo para los edificios de 7 pisos que son la mayoria por la normativa municipal , ya que por la superficie en que se levantan no les da para hacer cocheras , entonces estan todos los autos durmiendo en las calles , o bien la normativa le da para hacer solo algunas cocheras para un edificio de mas de 30 dptos. , hasta hay dptos. con un lujo barbaro por los cuales pagas mas de U$S 150.000 y resulta que tenes que dejar el auto en la calle o en algun garage mas proximo que puede estar a mas de 2 cuadras de donde vivis .

OzK que haces en Bs.As. ??? te vas a volver loco, yo se por que te lo digo , yo soy porteño viviendo en Cordoba , cazado con una cordobesa y tratando de mejorar la raza

[miguel angel]

ates un matrimonio con una hija sin pagar alquiler se vivia bien con 1500 dolares , hoy se vive haciendo lo mismo con 3000 usd . un depto que valia 40000 dlares hoy vale 80000 . no hay diferencia .